Een huis kopen zonder eigen geld lijkt lastig, maar is voor sommige mensen tóch mogelijk met de juiste aanpak en kennis van regels. Veel mensen sparen jaren voor een eigen woning, want het lijkt alsof je altijd spaargeld nodig hebt voor de aankoop. Toch zijn er mogelijkheden voor kopers met weinig reserves. Wie creatief en goed voorbereid is, krijgt soms toch toegang tot de woningmarkt. In deze blog lees je wat wél en niet kan, welke valkuilen er zijn, en welke alternatieven er bestaan als je (bijna) geen eigen spaargeld hebt.
Wat banken eisen als je een huis wilt kopen
Banken willen zeker weten dat jij een hypotheek kunt terugbetalen. In Nederland mag je sinds 2018 niet meer lenen dan de waarde van de woning (de zogenoemde marktwaarde). Dit betekent dat alle extra kosten, zoals de notaris, makelaar en belasting voor het kopen van een huis, met eigen geld betaald moeten worden. Deze bijkomende kosten bedragen vaak tussen de 5 en 6 procent van de koopprijs. Als je bijvoorbeeld een huis van 300.000 euro koopt, heb je al snel 15.000 tot 18.000 euro aan extra geld nodig. Zonder spaarpotje voor deze kosten wordt een huis kopen in de meeste gevallen lastig.
Hulp van ouders en familie als springplank
Er zijn steeds meer ouders en familieleden die hun kinderen helpen met de aankoop van een huis zonder spaargeld. Ouders mogen jaarlijks een flink bedrag belastingvrij schenken voor het eigen huis, of het geld tijdelijk uitlenen. Ook een familielening kan een uitkomst zijn, als je dit netjes regelt en een contract maakt. Zo kun je het verplichte deel aan eigen bijdrage toch regelen, zonder eerst jarenlang te hoeven sparen. Let er altijd op dat een schenking of lening van familie invloed kan hebben op je belasting en op je kansen bij de hypotheekverstrekker.
Kostenkoper en andere extra kosten bij aankoop
De kostenkoper, oftewel de kosten die bovenop de koopprijs komen, vormen het grootste struikelblok als je een huis wilt kopen zonder spaargeld. Deze extra uitgaven bestaan onder andere uit de overdrachtsbelasting, notariskosten, taxatie en eventueel advieskosten. Je krijgt deze kosten niet meegefinancierd vanuit je hypotheek. Als je geen spaargeld hebt, zijn er wel kleine uitzonderingen. Sommige gemeenten bieden startersleningen, waardoor je (een deel van) deze kosten tijdelijk kunt bijlenen. Denk eraan dat die lening weer extra maandlasten oplevert. Ook kun je onderhandelen met de verkoper of makelaar, bijvoorbeeld door deze kosten deels voor hun rekening te laten nemen. In de praktijk gebeurt dit zelden, omdat de verkoper meestal liever kiest voor een koper met zekerheden.
Startersleningen en creatieve oplossingen
Voor mensen die voor het eerst een huis kopen bestaan er in sommige gemeenten een zogenaamde starterslening. Met deze regeling kun je een deel van het bedrag, dat je anders zelf moest betalen, toch lenen. Zo’n starterslening komt bovenop je gewone hypotheek. Let op: je moet deze lening later ook weer terugbetalen, en het is niet vanzelfsprekend dat je hiervoor in aanmerking komt. Een aantal andere oplossingen zijn: geld uit je spaarpot bij familie of vrienden tijdelijk gebruiken, de kosten heel laag houden of kiezen voor een woning onder de marktwaarde (bijvoorbeeld bij nieuwbouw waar geen overdrachtsbelasting betaald hoeft te worden). Toch zijn de mogelijkheden voor een huis kopen zonder eigen spaargeld niet onbeperkt, en hangt het vaak samen met hulp van buitenaf of een meevaller bij de woningprijs. Ga altijd goed na of je de maandelijkse lasten veilig kunt dragen.
Risico’s en waarom eigen geld toch vaak nodig blijft
Geldverstrekkers willen dat jij verantwoord leent en niet in de problemen komt als je huis onverwacht minder waard wordt, of als je inkomen achteruitgaat. Zonder eigen spaargeld heb je geen financiële buffer. Dat maakt je kwetsbaar voor onverwachte tegenvallers. Ook zijn er kosten die niet altijd direct bij de aankoop zitten, zoals verbouwingen of onderhoud, en daar moet je eigenlijk óók zelf iets voor achter de hand houden. Banken letten sinds de strengere regels nauwgezet op jouw totale financiële plaatje. Zij kunnen je weigeren als je geen enkele reserve hebt. Dat is niet ‘flauw’ bedoeld, maar bedoeld zodat mensen niet in grote geldproblemen komen na het kopen van een huis.
Meest gestelde vragen over huis kopen zonder eigen geld
Kan ik alle bijkomende kosten lenen als ik een huis zonder eigen spaargeld wil kopen?
Het is niet mogelijk om alle bijkomende kosten bij het kopen van een huis mee te financieren in de hypotheek. Volgens de regels mag je niet meer lenen dan de waarde van de woning zelf. Je moet die extra kosten, zoals makelaar en notaris, wel zelf kunnen betalen. Alleen bij sommige startersleningen kun je deze kosten deels lenen, maar dat is niet overal beschikbaar.
Wat is een starterslening en voor wie is het beschikbaar?
Een starterslening is een extra lening van de gemeente voor mensen die hun eerste koopwoning willen kopen. Je kunt hiermee bijvoorbeeld de extra kosten van de aankoop tijdelijk betalen. Zo’n lening is alleen mogelijk als je gemeente eraan meedoet én als je aan de voorwaarden voldoet. Controleer altijd eerst bij je gemeente of deze regeling bestaat.
Helpt het als ouders of familie geld geven of lenen?
Ja, hulp van familie kan het verschil maken als je geen spaargeld hebt. Ouders en familieleden mogen onder voorwaarden belastingvrij geld schenken voor de woning, of een lening geven. Het is wel belangrijk om hierover goede afspraken te maken en dit op papier te zetten.
Is het verstandig om zonder spaargeld een huis te kopen?
Een huis kopen zonder spaargeld brengt risico’s mee. Je hebt dan geen buffer voor onverwachte kosten zoals reparaties, onderhoud of verlies van baan. Het is soms wel mogelijk, maar niet zonder risico. Banken kunnen je zelfs een hypotheek weigeren als je helemaal geen reserves hebt.
